Thị trường bất động sản thương mại đang bước vào giai đoạn sôi động nhất của năm. Việc nắm bắt kịp thời giá thuê văn phòng tháng 10 không chỉ giúp các doanh nghiệp đón đầu cơ hội sở hữu vị trí đắc địa mà còn tránh được những biến động về giá vào mùa cao điểm. Trong bài viết này, Mộc Gia tổng hợp xu hướng mới nhất tại TP.HCM, cung cấp bảng giá chi tiết từng khu vực và những lưu ý chiến lược giúp bạn chọn được không gian làm việc ưng ý với mức giá hời nhất.
Nội Dung
1. Xu hướng thuê văn phòng tại TP.HCM
Thị trường đang cân bằng dần, với mức giá đi ngang. Trong quý II/2026, không có dự án văn phòng mới nào hoàn thành tại TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy hạng A khu lõi đạt 89,8% và hạng B đạt 91,3%. Dù vậy, giá thuê có sự giảm nhẹ cho khách thuê dễ dàng thương lượng.
Xu hướng nổi bật khi thuê văn phòng
- Ưu tiên chất lượng: tiêu chí chất lượng không còn chỉ là vị trí và tiêu chuẩn xây dựng. Khách thuê hiện nay còn chú trọng thêm thiết kế, tiện ích chung, hỗ trợ làm việc kết hợp, công nghệ tòa nhà và kết nối giao thông.
- Mở rộng ra ngoài trung tâm: doanh nghiệp tìm kiếm thêm ở các khu vực ngoài trung tâm, tạo cơ hội cho dự án cân bằng giữa chất lượng, kết nối và chi phí.
- Mở rộng tìm kiếm ra ngoài trung tâm: doanh nghiệp ngày càng cân nhắc các khu vực ngoài trung tâm có kết nối tốt và chi phí hợp lý.
- Nhóm khách thuê dẫn dắt: sản xuất, y tế, hàng tiêu dùng nhanh, công nghiệp và doanh nghiệp FDI. Theo Savills, nhu cầu tập trung ở hạng A và B tại khu trung tâm, dẫn dắt bởi tài chính, công nghệ và bán lẻ
Xu hướng thuê văn phòng tại TP.HCM
2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng
Nguồn cung mới. Đây là yếu tố mạnh nhất hiện nay. Khi không có dự án mới, các tòa nhà hiện hữu hấp thụ dần diện tích trống, và nguồn cung hạn chế tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy ở các tài sản chất lượng cao. Ngược lại, nếu nhiều dự án mới được đưa vào vận hành, áp lực cạnh tranh về giá có thể quay lại.
Tỷ lệ lấp đầy và chính sách ưu đãi. Tỷ lệ lấp đầy cao giúp chủ nhà giữ giá, nhưng ưu đãi mới quyết định giá thực tế người thuê trả. Theo CBRE, thời gian miễn tiền thuê vẫn là hình thức ưu đãi phổ biến nhất tại Việt Nam. Vì vậy giá chào thuê và giá thực tế sau ưu đãi có thể khác nhau.
Vị trí và hạ tầng. Văn phòng ở khu trung tâm có giá cao hơn khu ven. Việc doanh nghiệp mở rộng tìm kiếm ra ngoài trung tâm đang tạo cơ hội cho các dự án có kết nối giao thông tốt và chi phí hợp lý.
Hạng và chất lượng tòa nhà. Giá phản ánh chất lượng xây dựng, vận hành, tiện ích và chứng nhận xanh. Chênh lệch giữa hạng A và hạng B khu lõi hiện khoảng 20 USD/m²/tháng (53,2 so với 33,3).
Nhu cầu từ các ngành. Các nhóm ngân hàng, tài chính, bảo hiểm và công nghệ thông tin là động lực mở rộng văn phòng tại Việt Nam. Xu hướng chuyển lên văn phòng chất lượng cao vẫn tiếp diễn, dù doanh nghiệp còn thận trọng trước diễn biến kinh tế toàn cầu.
Chi phí đi kèm. Giá chào thuê thường chưa gồm VAT, phí quản lý, phí gửi xe và phí điều hòa ngoài giờ. Hai tòa nhà cùng giá chào có thể có tổng chi phí khác nhau đáng kể.
3. Bảng giá thuê văn phòng tháng 10/2026 tham khảo theo quận
Dưới đây là mức giá tham khảo theo tên quận quen dùng trên thị trường (đơn vị: USD/m²/tháng):
| Khu vực | Mức giá tham khảo | Tòa nhà ví dụ / ghi chú |
| Quận 1 | Hạng A: 35–66
Hạng B: 20–45 |
Bitexco, Deutsches Haus, Sunwah, Friendship Tower (hạng A) |
| Thủ Thiêm (Quận 2 cũ) | Hạng A: 30–55 | The Hallmark, The METT, The Crest Office |
| Quận 3 | Hạng A: 22–44
Toàn quận: 10–40 |
Lim Tower 2, Pearl 5 Tower, Centec Tower |
| Bình Thạnh | Hạng A: 23–33
Hạng B: 16–27 Hạng C: 11–21 |
Pearl Plaza, Opal Tower (hạng A) |
| Phú Nhuận | Hạng B: 12–27
Toàn quận: 7–32 |
Sky Gate Building, LMAK, Golden Mansion |
| Tân Bình | Phổ biến: 11–20
Toàn quận: 6–40 |
The Six8 Building, Mộc Gia Yên Thế, Mộc Gia Cộng Hòa, Mộc Gia Hoàng Việt, Mộc Gia Cửu Long |
| Quận 7 | Toàn quận: 6–35 | Phú Mỹ Hưng và các tòa nhà quanh khu vực |
4. Lưu ý khi thuê văn phòng và cách tối ưu chi phí
Để lựa chọn văn phòng phù hợp, doanh nghiệp cần cân nhắc không chỉ vị trí, diện tích mà còn các khoản chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng. Đặc biệt, việc cập nhật giá thuê văn phòng tháng 10 sẽ giúp doanh nghiệp có thêm cơ sở so sánh, dự trù ngân sách và lựa chọn mặt bằng phù hợp với nhu cầu hoạt động.
4.1. Xác định ngân sách và tổng chi phí thuê văn phòng
Doanh nghiệp nên xác định ngân sách dự kiến, bao gồm tiền thuê, phí quản lý, VAT, tiền điện, phí gửi xe và các chi phí ngoài giờ (nếu có). Việc tính toán tổng chi phí hàng tháng giúp doanh nghiệp chủ động tài chính, hạn chế phát sinh ngoài dự kiến.
Xác định ngân sách và tổng chi phí thuê văn phòng
4.2. So sánh giá thuê văn phòng và tiện ích đi kèm
Khi tham khảo giá thuê văn phòng tháng 10, doanh nghiệp nên so sánh giữa các tòa nhà dựa trên vị trí, diện tích, chất lượng cơ sở vật chất và dịch vụ quản lý. Một văn phòng có mức giá phù hợp, hệ thống điều hòa, thang máy, an ninh và dịch vụ vận hành đầy đủ sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí sử dụng lâu dài.
4.3. Kiểm tra kỹ hợp đồng và các điều khoản thuê
Trước khi ký hợp đồng, doanh nghiệp cần làm rõ thời hạn thuê, tiền đặt cọc, điều kiện thanh toán, chính sách tăng giá, thời gian miễn phí thi công và điều khoản chấm dứt hợp đồng. Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tổng ngân sách và tính linh hoạt trong quá trình sử dụng văn phòng.
4.4. Lựa chọn diện tích phù hợp với quy mô doanh nghiệp
Doanh nghiệp nên căn cứ vào số lượng nhân sự hiện tại, kế hoạch tuyển dụng và nhu cầu bố trí không gian để lựa chọn diện tích phù hợp. Tránh thuê diện tích quá lớn gây lãng phí ngân sách hoặc quá nhỏ ảnh hưởng đến hoạt động làm việc. Việc lựa chọn đúng diện tích ngay từ đầu sẽ giúp kiểm soát chi phí và sử dụng không gian hiệu quả hơn.
5. Kết luận
Giá thuê văn phòng tháng 10/2026 tại TP.HCM có sự khác biệt rõ rệt giữa các khu vực, hạng tòa nhà và chất lượng dịch vụ. Trong bối cảnh thị trường ngày càng chú trọng chất lượng và tối ưu chi phí, doanh nghiệp nên chủ động cập nhật bảng giá, so sánh tiện ích, chính sách thuê và tổng chi phí vận hành để lựa chọn văn phòng phù hợp. Việc xác định đúng nhu cầu và ngân sách ngay từ đầu sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hiệu quả sử dụng không gian, đồng thời tạo nền tảng ổn định cho kế hoạch phát triển dài hạn.
